El Cambio Climático Amenaza la Estabilidad del Mercado Hipotecario: ¡Se Necesita Acción Urgente Ahora!

A medida que los desastres relacionados con el clima se intensifican y los niveles del mar continúan en aumento, las implicaciones para el mercado inmobiliario—y, por extensión, para la industria hipotecaria—se vuelven cada vez más graves. Fannie Mae y Freddie Mac, las empresas patrocinadas por el gobierno responsables de respaldar aproximadamente la mitad de las hipotecas pendientes en el país, ahora enfrentan desafíos significativos mientras lidian con las consecuencias financieras del cambio climático. La urgencia de la situación se ve agravada por la realidad de que las viviendas en áreas costeras bajas o regiones propensas a incendios forestales están comenzando a perder valor, lo que presenta un riesgo abrumador para la estabilidad de estas empresas y el mercado de vivienda en general. En respuesta a estos crecientes riesgos, los reguladores financieros inicialmente reconocieron el mercado hipotecario como un canal crítico a través del cual el cambio climático podría desestabilizar el sistema financiero. Sin embargo, a pesar de diversas cumbres e informes, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) ha proporcionado solo orientaciones vagas sobre cómo aislar efectivamente a Fannie y Freddie—y a los prestatarios que sirven—de la inminente amenaza de catástrofes relacionadas con el clima. Esta falta de acción decisiva ha dejado a expertos y defensores de la vivienda cuestionando el compromiso con una reforma significativa. Carlos Martín, director del Programa de Remodelación de Futuros en el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, expresó su frustración con la inacción de la FHFA, afirmando: “Salió y pensé, ¿dónde está el resto?” Los riesgos son altos, particularmente para los contribuyentes que asumen el costo de cualquier intervención gubernamental necesaria para estabilizar a Fannie y Freddie, que fueron puestas en conservación en 2008 tras la crisis financiera. Aunque estas empresas tienen colchones de capital de reserva, pérdidas sustanciales podrían requerir asistencia federal, lo que genera alarmas sobre posibles cargas para los contribuyentes. La evidencia del riesgo climático dentro de los portafolios de Fannie Mae y Freddie Mac se ha acumulado durante años. Estimaciones recientes sugieren que las propiedades en riesgo de inundaciones están sobrevaloradas en al menos $187 mil millones, con algunas áreas enfrentando pérdidas que superan el 10% del valor total de las propiedades. Además, la Oficina de Presupuesto del Congreso ha identificado hipotecas respaldadas por el gobierno que cubren propiedades con un daño por inundaciones estimado en $190 mil millones durante las próximas tres décadas. La amenaza de incendios forestales y sequías agrava esta situación precaria, complicando aún más el panorama financiero. Mientras los bancos privados han comenzado a ejercer precaución al extender crédito para propiedades en áreas propensas a inundaciones, Fannie y Freddie no han integrado estos riesgos en sus procesos de concesión de préstamos. En cambio, han dependido de la cobertura de seguros, que se ha vuelto cada vez más problemática debido al aumento de las primas y la frecuencia de desastres que ocurren fuera de las zonas de inundación designadas por el gobierno federal. Con la creciente evidencia que vincula el aumento de los costos del seguro con la morosidad de los propietarios, el riesgo para la viabilidad financiera de Fannie y Freddie se está volviendo más pronunciado. La preocupación predominante entre los funcionarios y defensores de la vivienda es que una acción significativa para abordar los riesgos climáticos podría resultar en un aumento de los costos de vivienda en un momento en que la asequibilidad ya es un problema significativo para muchos, particularmente para las familias de bajos ingresos. Como tal, las consideraciones políticas a menudo superan la necesidad de reformas urgentes. Los defensores de la equidad en la vivienda advierten que el aumento de las tarifas hipotecarias en función del riesgo geográfico podría, sin querer, hacer eco de prácticas como el "redlining", marginando aún más a comunidades ya vulnerables. A pesar de los desafíos, los expertos sugieren estrategias potenciales para mitigar el impacto del riesgo climático en la propiedad de vivienda. Fannie y Freddie podrían ajustar las tarifas según los ingresos de los prestatarios o incentivar medidas de resiliencia en las propiedades, como techos a prueba de fuego o cimientos elevados. Por ejemplo, Alabama ha implementado programas que exigen mejoras en los techos en áreas costeras, demostrando que las medidas proactivas pueden ser efectivas. Complicando aún más la situación está el panorama político, particularmente con una administración entrante que puede resistir iniciativas centradas en el clima. La FHFA aún no ha tomado pasos esenciales, como establecer estándares de eficiencia energética para nuevas viviendas financiadas por Fannie y Freddie, a pesar del potencial de tales políticas para reducir las emisiones de carbono y disminuir los costos para los propietarios. A medida que la amenaza del cambio climático se hace más grande, el llamado a un esfuerzo coordinado para abordar estos riesgos se vuelve más fuerte. Los interesados argumentan que las consecuencias de la inacción podrían ser graves para la futura estabilidad del mercado hipotecario, sin mencionar el bienestar de innumerables propietarios. La intersección del riesgo climático y la asequibilidad de la vivienda presenta un desafío complejo, uno que exige soluciones innovadoras y un compromiso para salvaguardar tanto el sistema financiero como a las comunidades vulnerables.